Daugiabučių namų valdymas

Daugiabučiams namams valdyti ir tvarkyti butų ir kitų patalpų savininkai gali pasirinkti vieną iš egzistuojančių valdymo formų:

• įsteigti daugiabučio namo savininkų bendriją (DNSB), išsirinkti valdymo organus (bendrijos pirmininką ir/ar valdybą) pavedant jiems organizuoti namo valdymą bei priežiūrą;
• sudaryti jungtinės veiklos sutartį (JVS) ir įgalioti asmenį, kuris atstovaus butų ir kitų patalpų savininkus ir organizuos namo valdymą ir priežiūrą;
• pasirinkti bendrojo naudojimo objektų administratorių, kuris rūpinsis butų ir kitų patalpų savininkams priklausančiu bendrojo naudojimo turtu ir organizuos jo priežiūrą. Administratoriaus parinkimo funkcijas atlieka savivaldybė organizuodama butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimą arba balsavimą raštu.

Bendrijų steigimas ir registravimas

• Daugiabučių savininkams pirmiausia reikia surinkti iniciatyvinę grupę iš keleto asmenų. Bendriją steigti gali imtis ir vienas žmogus.
• Suburta iniciatyvinė grupė parengia bendrijos įstatų projektą pagal LR Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo 7 straipsnyje nustatytus reikalavimus. ( Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymas )
• Iki steigiamojo susirinkimo dienos būtina sudaryti namo butų ir kitų patalpų savininkų, pritariančių bendrijos steigimui, sąrašą, kuriame turi būti šių savininkų vardai, pavardės, parašai, asmens tapatybę patvirtinančio dokumento numeris, jo išdavimo data.
• Apgalvojama bendrijos steigiamojo susirinkimo darbotvarkė, susirinkimo šaukimo data.
• Jei bendriją planuojama steigti daugiabučiame name, kurį administruoja savivaldybės paskirtas administratorius, jam būtina prieš 30 dienų iki steigiamojo susirinkimo pranešti apie bendrijos steigimą ir steigiamojo susirinkimo datą. Administratorius bendrijos steigimo iniciatoriams ne vėliau kaip per 15 dienų privalo pateikti namo bendrojo naudojimo objektų aprašą.
• Visiems namo butų ir kitų patalpų savininkams apie organizuojamą steigiamąjį bendrijos susirinkimą, jo datą ir vietą reikia pranešti ne vėliau kaip prieš 14 dienų iki planuojamo susirinkimo dienos. Pristatomas bendrijos įstatų projektas viešai paskelbiant namo skelbimų lentoje arba nurodant vietą ir laiką, kada galima susipažinti su įstatų projektu.
• Tuomet reikia organizuoti steigiamąjį susirinkimą – išsirinkti pranešėją, kuris pristatytų bendrijos steigimo tikslus ir įstatų projektą, pagal numatytus reikalavimus parengti susirinkimo dalyvių sąrašo ir susirinkimo protokolo formas, parinkti kandidatus į bendrijos pirmininkus ir bendrijos valdybą, revizijos komisiją, balsų skaičiavimo komisiją, ginčų komisiją.
• Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė visų butų ir kitų patalpų savininkų.
• Bendrijos steigiamojo susirinkimo sprendimai priimami susirinkime dalyvaujančių butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma. Balsuojant bendrijos steigiamajame susirinkime, kiekvienas buto ar kitų patalpų savininkas turi po vieną balsą. Buto ar kitų patalpų bendraturčiams atstovauja vienas asmuo ir jis turi vieną balsą.
• Bendrijos steigiamojo susirinkimo dalyviai registruojami sudarant jų sąrašą. Bendrijos steigiamojo susirinkimo dalyvių sąraše turi būti nurodyta susirinkimo dalyvio vardas ir pavardė, asmens tapatybę patvirtinantis dokumentas, jo numeris ir išdavimo data, juridinio asmens pavadinimas, kodas, susirinkimo dalyviui priklausančio buto (butų), kitos patalpos (kitų patalpų) (pastato (pastatų) adresas (adresai) ir jų unikalus numeris (unikalūs numeriai), susirinkimo dalyvio parašas. Jeigu susirinkimo dalyvis atstovauja buto ar kitų patalpų savininkui, bendrijos steigiamojo susirinkimo dalyvių sąraše nurodomas įgaliojimo registracijos numeris ir data. Bendrijos steigiamojo susirinkimo dalyvių sąrašą pasirašo susirinkimo pirmininkas ir sekretorius.
• Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra protokoluojamas. Bendrijos steigiamojo susirinkimo protokolas turi būti parengtas per 5 darbo dienas nuo susirinkimo dienos. Protokolą pasirašo susirinkimo pirmininkas ir sekretorius. Prie bendrijos steigiamojo susirinkimo protokolo pridedamas šio susirinkimo dalyvių sąrašas su jų parašais. (Daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkų bendrijos steigiamojo susirinkimo protokolo ir steigiamojo susirinkimo dalyvių sąrašo pavyzdinės forma)
• Jeigu bendrijos steigiamasis susirinkimas numatytu laiku neįvyksta, pakartotinis bendrijos steigiamasis susirinkimas šaukiamas ne anksčiau kaip po 14 dienų nuo neįvykusio steigiamojo susirinkimo dienos. Pakartotiniam bendrijos steigiamajam susirinkimui taikomos LR Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo 6 straipsnio nuostatos.(Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymas)

Steigiamajame susirinkime priėmus sprendimą dėl bendrijos steigimo ir patvirtinus bendrijos įstatus, steigiamojo susirinkimo pirmininkas įstatus ir kitus bendrijos steigimo dokumentus pateikia notarui, kuris įvertina jų atitiktį įstatymams ir patvirtina.

Notaro patvirtintus bendrijos steigimo dokumentus steigiamojo susirinkimo pirmininkas pateikia Juridinių asmenų registrui, kuris per 20 darbo dienų privalo registruoti bendriją arba pranešti apie atsisakymą registruoti, nurodant atsisakymo priežastį. Bendrija laikoma įsteigta ir įgyja juridinio asmens statusą nuo įregistravimo Juridinių asmenų registre dienos.

Jungtinės veiklos sutartis (JVS)

Jungtinės veiklos (partnerystės) sutartis yra sutartis, kuria du ar daugiau asmenų (partnerių), kooperuodami savo turtą, darbą ar žinias, įsipareigoja veikti bendrai tam tikram, neprieštaraujančiam įstatymui tikslui arba tam tikrai veiklai (CK 6.969 straipsnio 1 dalis). Savininkai pasirašydami JVS į visą valdymą atiduoda į fizinio asmens rankas, tačiau tas asmuo būtinai turi būti vienas iš savininkų. Išrinktajam tenka panaši atsakomybė kaip ir bendrijos pirmininkui.

Butų ir kitų patalpų savininkai, kurie yra nepatenkinti administratoriaus veikla, gali organizuoti susirinkimą dėl JVS. Sprendimą priima dauguma. Surašomas sprendimų priėmimo protokolas, pasirašoma Jungtinės veiklos sutartis, išrenkamas įgaliotas asmuo. Daugiabučio namo valdymas JVS įregistruojamas Nekilnojamojo turto registre. Informacija apie pasirašytą sutartį ir jos įregistravimą pateikiama namo administratoriui ir savivaldybei. Namas išbraukiamas iš administruojamų namų sąrašo. Administratorius per 30 dienų nuo sutarties pasirašymo perduoda namo valdymą.

Jungtinės veiklos sutarties pavyzdinė forma

Administratoriaus skyrimas

Norėdami pakeisti (pasirinkti kitą) administratorių:

• ne mažiau kaip 1/4 daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų turi raštu kreiptis į Kaišiadorių rajono savivaldybės administracijos Turto valdymo skyrių, kuris vadovaudamasis LR Vyriausybės 2013-06-20 nutarimu Nr. 567 patvirtintu Bendrojo naudojimo objektų administratoriaus atrankos ir skyrimo tvarkos aprašu organizuos administratoriaus pakeitimo procedūras.
• Per 30 dienų nuo administravimo pabaigos pateikti savo veiklos, susijusios su administruojamu namu ataskaitą savivaldybei, patalpų savininkams ir namo bendrojo naudojimo objektų valdymą perimančiam asmeniui.
• Perduoti turtą jo buvimo vietoje, patalpų savininkų sukauptas lėšas, pagal Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatų 4 punktą rengtus ir saugotus dokumentus, taip pat grąžinti viską, ką gavo vykdydamas pareigas, išskyrus atlyginimą už administravimą ir (ar) kitas teisėtai teiktas paslaugas (Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatai).
• Perdavimas įforminamas perdavimo aktu, kurį pasirašo perduodančios ir priimančios šalių atstovai.
• Iki perdavimo akto pasirašymo dienos administratorius atlieka jam priskirtas funkcijas.

Pageidaujantys spręsti bendrojo naudojimo objektų administratoriaus paskyrimo klausimą iš naujo:

• likus 6 mėnesiams iki administratoriaus paskyrimo termino pabaigos, bent 1/5 daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų, turi pateikti raštišką laisvos formos prašymą spręsti namo administratoriaus paskyrimo klausimą iš naujo Kaišiadorių rajono savivaldybės administracijos Turto valdymo skyriui.

Prašymuose turi būti nurodyta prašymą teikiančių ne mažiau 1/4 arba 1/5 daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų vardai, pavardės, parašai, kontaktinis telefonas.

Asmenų, pretenduojančių teikti daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų administravimo paslaugas, sąrašas:

  Kaišiadorių rajono savivaldybės  administracijos direktoriaus 2014 m. birželio 25  d. įsakymo Nr. V1-661 priedas

ASMENŲ, PRETENDUOJANČIŲ TEIKTI KAIŠIADORIŲ RAJONO SAVIVALDYBĖS DAUGIABUČIŲ NAMŲ BENDROJO  NAUDOJIMO OBJEKTŲ ADMINISTRAVIMO PASLAUGAS, SĄRAŠAS

Valdytojų veiklos priežiūra ir kontrolė

Daugiabučių namų, kurių bendrojo naudojimo objektų administratorių veikla bus tikrinama 2024 metais, sąrašas

Teisinė informacija

Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymas

Lietuvos Respublikos Statybos įstatymas

Lietuvos Respublikos Civilinis kodeksas (ypač aktualūs straipsniai: 2.82., 2.95 - 2.114, 4.75, 4.76, 4.82 - 4.86)

Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatai

Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų priežiūros ir atnaujinimo darbų pirkimų pavyzdinės taisyklės

Butų ir kitų patalpų savininkų lėšų, skiriamų namui (statiniui) atnaujinti pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus, kaupimo, dydžio apskaičiavimo ir sukauptų lėšų apsaugos tvarkos aprašas

Statybos techninį reglamentą STR 1.07.03:2017 „Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarka. Naujų nekilnojamojo turto kadastro objektų formavimo tvarka"

Bendrojo naudojimo objektų administratoriaus atrankos ir skyrimo tvarkos aprašas

Butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo šaukimo, darbotvarkės ir priimtų sprendimų skelbimo tvarkos aprašas

Butų ir kitų patalpų savininkų balsavimo raštu, priimant sprendimus, tvarkos aprašas

Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijos narių balsavimo raštu dėl priimamų sprendimų tvarkos aprašas

Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2019-06-11 įsakymu Nr. D1-358 patvirtintas Butų ir kitų patalpų savininkų bendrijų valdymo organų, jungtinės veiklos sutartimi įgaliotų asmenų ir savivaldybės vykdomosios institucijos paskirtų bendrojo naudojimo objektų administratorių veiklos, susijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų jiems priskirtų funkcijų vykdymu, priežiūros ir kontrolės pavyzdines taisykles

Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2018 m. gegužės 3 d. įsakymas Nr. D1-354 „Dėl Daugiabučių gyvenamųjų namų techninės priežiūros tarifo apskaičiavimo metodikos patvirtinimo"

Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2018 m. gegužės 3 d. įsakymas Nr. D1-355 „Dėl Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2016 m. gruodžio 30 d. įsakymo Nr. D1-971 „Dėl statybos techninio reglamento STR 1.03.07:2017 „Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarka. Naujų nekilnojamojo turto kadastro objektų formavimo tvarka" patvirtinimo" pakeitimo".

 Kaišiadorių rajono savivaldybės teritorijos tvarkymo ir švaros taisyklės